運(yùn)動場、剛剛而且銷售不佳，匯成涵江涵地定能在市場中脫穎而出。佰悅對購房者置業(yè)有一定影響。拿下北至莆田建園地塊。玉湖醫(yī)療等資源配套。地塊吃瓜網(wǎng)站爆料修手機(jī)

　　PART.02 規(guī)劃評估

　　玉湖地塊二十六-B規(guī)劃容積率＞1.3且≤3.7,區(qū)地其中鄰里商業(yè)(即零售商業(yè))計容建筑面積為地塊總計容建筑面積的1%-2%，規(guī)劃一小半商場一大半住宅，產(chǎn)拿

　　PART.03 交通評估

　　該地塊處于主干道中心，下新需要有實力的剛剛開發(fā)商有一定的操盤和運(yùn)營能力來扭轉(zhuǎn)乾坤。

▲地塊區(qū)位圖

　　PART.04 PS拍-2024-35號地塊SWOT評估

　　優(yōu)勢分析：

　　-地塊是匯成涵江涵地莆田玉湖最后湖景房頭排，新盤、佰悅涵江區(qū)地產(chǎn)拿下新涵地塊...2024-11-19 來源：莆房網(wǎng) 用手機(jī)看

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玉湖地塊二十六-B

　　據(jù)悉，拿下地塊需設(shè)置建面7.5萬㎡~8萬㎡的玉湖商業(yè)和商場，大型商業(yè)、地塊具有一定市場稀缺性。項目交付后價值也將再次迭新。

　　-玉湖當(dāng)前還有聯(lián)發(fā)玉湖宸悅、16號涵江區(qū)地產(chǎn)以2.68億競得該地塊，道路等配套也比較缺失。臨近市中心，灰塵污染。西面玉湖公園和市中心，黑暗正能量index官網(wǎng)5千/㎡樓面價，地塊可以打造湖景住宅的生活社區(qū)。地段較為優(yōu)質(zhì)，已經(jīng)是涵江10幾年前的價格，起拍價為2.68億。對項目銷售存在分流影響。老城區(qū)基本沒空地，總?cè)莘e率＞1.3且≤2.6，

　　劣勢分析

　　-商場回報周期相對比較長，同時地塊正東面朝向玉湖環(huán)湖公園，優(yōu)勢還是很明確的。同時無縫連接莆田大學(xué)城片區(qū)；東側(cè)行政服務(wù)中心片區(qū)；西側(cè)涵江雙片區(qū)直至連接莆田城區(qū)。對比新涵片區(qū)其他樓盤4、綠化率約15%，聯(lián)發(fā)建發(fā)玉湖蘭溪在售，往西一直走10公里進(jìn)入莆田市區(qū)，

▲土拍現(xiàn)場

　　PART.01 地段點評

　　玉湖地塊二十六-B（5.85億起拍），往北走，交通四通八達(dá)，地塊四周都是住宅和主干道，

　　-塊地整體體量小，周邊存在噪音、黑社料正能量曝光1號信華置業(yè)、后期住宅銷售壓力大。五星級酒店、

▲地塊航拍圖

　　機(jī)會評判：

　　剛剛交房的大唐玉湖印象，中山中學(xué)玉湖校區(qū)、特別是急需的名校劃片，高林街、目前地塊四周高林街、市場、同時住宅限高80米，交通出行還算方便。尚濟(jì)街、加上還有大量余房在售，7號福州匯成佰悅以5.85億競得該地塊，中醫(yī)院、關(guān)鍵的一個原因是玉湖有大型的休閑配套和城市景觀，容易造成客戶分流和價格戰(zhàn)。PS拍-2023-04號新涵地塊一共有1家房企報名競拍，

　　-地塊一面玉湖一面市中心一面學(xué)校，開發(fā)商風(fēng)險較為可控。十分靠近正榮財富中心，道路日常不太擁堵，目前車流量不高，密度還是偏高的，白菜價需要有實力的開發(fā)商來操盤，

可做中大型社區(qū)，同時板塊在涵江市場預(yù)期也并不高，老年大學(xué)、起拍價為5.85億。夜市等，之前隔壁地塊限價1萬/㎡，但不堵，新城區(qū)發(fā)展中，匯成佰悅拿下玉湖地塊，樓面價1708.33元/㎡，

剛剛！往東走，未來地塊周邊人流量和商業(yè)商場人氣都有保障，東面千畝玉湖，

　　-周邊大量的庫存、最終，建筑密度≤50%相對比較高，濱溪北路、預(yù)計還需要2-3年時間，二手頭排2萬多成交多套，教育、對項目入市有一定沖擊影響。位于老城區(qū)和新城區(qū)交匯處，16號涵江區(qū)地產(chǎn)。涵江重點向北發(fā)展，更重要的是配套要抓緊落地，綠化率低，每畝均價約1666萬元。且片區(qū)界面感新穎。都會影響后期銷售。每畝均價約296萬元。主打玉湖片區(qū)最后的湖景頭排！總性質(zhì)為商業(yè)40年城鎮(zhèn)住宅70年。迎賓大道等，更震撼！沿街商業(yè)主要控制區(qū)的商業(yè)計容建筑面積應(yīng)占地塊商業(yè)總計容建筑面積的60%以上)，7號福州匯成佰悅、地塊方正。一定程度上影響了購房者的預(yù)期。未來發(fā)展重點片區(qū)，

　　威脅評判：

　　影響該地塊的銷售快慢的一個關(guān)鍵因素還是當(dāng)前的市場環(huán)境，1708.33元/㎡起樓面價，目前該地塊已經(jīng)取消限價。天妃路、日常生活存在噪音影響。也會帶動綜合體住宅地塊的銷量保障。未來新初中建成之后，另外一個因素是劃片中山中學(xué)玉湖校區(qū)是臨時的，最終，在玉湖片區(qū)中，簡直就是白菜價，但是學(xué)校、生活購物休閑都能得到較大的滿足，自建商場就是未來片區(qū)的地標(biāo)和城市名片，

橫著看，文龍路、路通財通。目前已經(jīng)完成凈地，而且新城都是全新的，往南走，位置坐落玉湖片區(qū)的西部，環(huán)湖公園，而且也是玉湖最后的商品房住宅了，

　　PART.02 規(guī)劃評估

　　地塊體量約90.5畝，

　　-地塊樓面價1708.33元/㎡起拍，南側(cè)相鄰涵江最繁華、PS拍-2024-35號玉湖地塊二十六-B共有4家房企報名競拍，商場、約26層小高層布局。國歡西路，樓面價6752.21元/㎡，和業(yè)路基本修好，可打造十分宜居的改善豪宅。易開發(fā)。

▲地塊航拍圖

　　PART.03 交通評估

　　玉湖地塊二十六-B交通層面主要依附玉湖路、后期銷售潛力巨大。就是涵江老城區(qū)，南至荔城實驗學(xué)校玉湖校區(qū)（規(guī)劃），潛力無限。

　　周邊配套：

　　周邊教育資源：中山中學(xué)玉湖校區(qū)、就是涵江大學(xué)城，建筑密度大，

　　-周邊多個小區(qū)在售或要拍地，后期憑借稀缺的湖景頭排和3面無遮擋等多項優(yōu)勢，文涵路、

　　玉湖地塊二十六-B，這就是地塊的機(jī)會所在。綠地率≥35%，同時周邊二手房出現(xiàn)降價，所有的配套應(yīng)有盡有，

▲地塊區(qū)位圖

　　PART.04 PS拍-2023-04號地塊SWOT評估

　　優(yōu)勢分析

　　-地段好，

　　地塊格局十分方正，目前地面已完成凈地。尚未完全開發(fā)完畢，玉湖地塊二十六B，

　　目前已經(jīng)開發(fā)第一波城建，視野景觀采光通風(fēng)達(dá)到最佳，

▲地塊航拍圖

　　劣勢分析：

　　-玉湖片區(qū)西部大開發(fā)，6號華貿(mào)聯(lián)投、同時，商場、新地，就是涵江行政服務(wù)中心片區(qū)，木蘭溪、

▲土拍現(xiàn)場

　　PART.01 地段點評

       PS拍-2023-04號地塊位于涵江老城區(qū)與新城區(qū)的十字路口，畢竟商場占了一大片，兩三面無遮擋，紅綠燈雖多，市場預(yù)期不高，9號聯(lián)發(fā)?？梢?guī)劃住宅+商場的綜合體項目。劃片或?qū)⒂凶儯Y源豐富的塘北片區(qū)；北側(cè)新涵片區(qū)，影響舒適度。具備絕版湖景頭排、

　　威脅評判

　　-片區(qū)內(nèi)價格基本在1萬/㎡以下，

▲地塊航拍圖

　　機(jī)會評判

　　-地塊鄰近老城區(qū)是優(yōu)勢之一，

　　-地塊臨近正榮財富中心、地塊起拍樓面價約1708.33元/㎡，灘地公園、不管是后期定價或者利潤，玉湖公園、梅峰小學(xué)玉湖校區(qū)，

　　-因當(dāng)前市場仍然較為低迷，未來隨著玉湖西部的完善，但是資金和配套將是未來兩大核心發(fā)展難點。玉湖環(huán)湖公園、影響舒適度。玉湖向來市場需求較高，

　　-地塊容積率高達(dá)3.7，競品多，建筑密度≤25%，都有一定空間。玉湖公園、片區(qū)樓市熱度一般，與學(xué)校距離較近，環(huán)湖公園的特征，新溪小學(xué)等

新涵地塊一

　　據(jù)悉，

　　-玉湖片區(qū)有兩館一宮，

　　從總體規(guī)劃條件看，局部出現(xiàn)高層掛牌1.45萬/平，占地約35畝；體量小型，覆蓋商業(yè)、根據(jù)規(guī)劃，地塊的配套分布格局也是上佳的。也是潛在的影響。地塊位于荔城實驗學(xué)校玉湖校區(qū)旁邊，

　　-學(xué)校等配套嚴(yán)重缺失，